분석 기준 — 산식과 한계

상대가격 수준

같은 지역·비슷한 평형·연식의 유사 단지와 비교해 지금 실거래가가 상대적으로 높은 편인지 낮은 편인지를 나타내는 상대 지표입니다. 거품 판정·절대 점수가 아닙니다.

입력

국토교통부 아파트 매매 실거래가(취소 거래 제외), 전용면적 → 평(3.3㎡) 환산 평당가

비교 기준

같은 시군구 · 대표 평형 · 준공연도가 가까운 유사 단지의 평당가 중위값

기간

최근 12개월 실거래, 완결월 기준

출력

유사 단지 중위값 대비 괴리율(%) — 상대적으로 높은 편 · 유사 범위 · 상대적으로 낮은 편

표본 가드

최근 12개월 실거래 5건 미만이면 산출하지 않고 표본 부족 · 판정 유보로 표시

결측 처리

비교군이 성립하지 않으면 값을 만들지 않고 결측 사유를 표기

시장 신호

가격 흐름에서 관측되는 변화 신호(가속·고점 근접·신고가·급등락)입니다. 상대가격 수준과 다른 축이며 종합 위험 등급으로 합산하지 않습니다.

입력

동일 실거래 시계열

비교 기준

자체 과거 추세 · 자체 역사적 고점 · 동급 분포

기간

완결월 기준 시계열, 주간 신고분은 잠정

출력

가속 σ · 고점 근접 % · 신고가 · 1개월 등락 등 독립 관측행

표본 가드

동일 5건 기준 + SURGE_CAP ±40%

결측 처리

관측 불가 항목은 '집계 준비 중'·'표본 부족'으로 표기

사용하는 실거래 자료

국토교통부 실거래가 공개시스템의 아파트 매매 신고 자료를 사용합니다. 취소(해제) 거래는 집계에서 제외하고, 면적은 전용면적을 평(3.3㎡)으로 환산해 평당가(만원)로 정규화합니다. 한 단지에 여러 평형이 있으면 대표 평형(거래가 가장 잦은 면적대)을 기준으로 대표 실거래가를 잡습니다.

원본은 국토부 실거래가 공개시스템에서 확인하세요.

비교군 선정

비교군(peer)은 같은 지역·비슷한 평형·비슷한 연식의 단지들로 구성합니다. 같은 시군구를 기본 반경으로 하고, 대표 평형과 준공연도가 가까운 단지를 묶어 동급 표본을 만듭니다. 리포트에는 비교에 쓴 유사 단지 수(peer 개수)를 함께 표기합니다.

완결월 처리

실거래 신고에는 계약일로부터 최장 30일이 걸립니다. 따라서 최근 1~2개월은 신고가 덜 들어와 수치가 확정되지 않습니다. 상대가격 수준과 시장 신호는 신고가 사실상 완결된 달(완결월)까지를 기준으로 산출하며, 미완결 최근 달은 추이 표에 표시하되 판정 신호에서는 보수적으로 다룹니다.

표본 기준

최근 거래가 드물거나 시계열이 짧으면 소수 거래가 지표를 왜곡합니다. 최근 12개월 실거래가 5건에 못 미치는 단지는 상대가격 수준·시장 신호를 산출하지 않고 표본 부족 · 판정 유보로 표시합니다.

상대가격 수준 산식

괴리율은 대상 단지의 평당가가 유사 단지 중위값 대비 몇 %인지로 정의합니다.

괴리율(%) = (대상 단지 평당가 − 유사 단지 평당가 중위값) ÷ 유사 단지 평당가 중위값 × 100

양수면 동급 대비 비싸고(고평가 방향), 음수면 싸다(저평가 방향)는 뜻입니다. 절대가가 아니라 상대 위치입니다.

이 괴리율이 화면의 상대가격 수준(상대적으로 높은 편·유사 범위·상대적으로 낮은 편)입니다.

시장 신호별 산식

시장 신호는 아래 관측을 각각 표준화(σ, 표준편차 단위)해 독립 관측행으로 표시합니다. 아래 축들은 참고 신호이며 합산 점수를 만들지 않습니다.

• 가속(과열도) — 가격이 과거 정상 상승세 대비 얼마나 가파른지. 학술적 폭발성 검정(Phillips-Shi-Yu, Dallas Fed가 주택가격 거품 감시에 채택한 방식)에 기반해 표준화합니다.
• 고점 근접 — 현재가가 자체 역사적 고점에 얼마나 가까운지(0~100%).
• 상대(동급대비) — 유사 단지 대비 얼마나 튀는지를 σ로 표준화한 값.

각 관측은 독립 표시하며 종합 등급을 만들지 않습니다. 신고가를 거품, 하락을 거품붕괴로 해석하지 않습니다.

이상치 방어(SURGE_CAP) — 급등 지표(레이더)는 평형 혼합 등으로 생기는 비정상 변동을 걸러내기 위해 월간 변동을 ±40%로 캡(SURGE_CAP)합니다. 이 범위를 벗어나는 값은 표본 이상치로 보고 강조 목록에서 제외합니다.

신고가 표기 규약 — 신고가로 표기하는 가격은 해당 단지의 실제 최고 거래가입니다. 평균 실거래가와 병치할 때 단위를 섞지 않도록, 신고가 표시가는 항상 거래가 자체로 통일합니다.

신호 정렬 기준

시장 신호 관측행은 시각적 크기를 동일하게 유지하고 순서만 조정합니다.

정렬 점수 = 신호 강도(기준점 대비 이탈률, σ 표준화) × 표본 신뢰도(최근 12개월 거래 건수 가중)

기준점은 각 신호의 완결월 기준 과거 추세(가속), 자체 역사적 고점(고점 근접), 유사 단지 분포(상대)입니다. 결측이 있거나 최소 표본(12개월 5건)에 못 미치는 항목은 강한 신호처럼 상단에 승격하지 않습니다.

결측과 정정

산출 불가 항목은 값을 비우고 사유(표본 부족·집계 준비 중·비교군 불성립)를 표기합니다. 국토부 원자료의 신고 정정·취소가 반영되면 다음 갱신 주기에 수치가 소급 수정될 수 있으며, 확정 전 수치는 잠정으로 표시합니다.

산식 변경 이력

현재 산식 버전은 gp-verdict 5.0입니다. 산식·임계값·비교군 규칙이 바뀌면 버전을 올리고 이 문서에 변경 요지를 기록합니다. 각 리포트에는 산출에 쓰인 버전을 표기합니다.

하지 않는 것

• 매물가(호가)와 매물 증감은 사용하지 않습니다 — 실거래 신고만 사용합니다.
• 미래 가격을 예측하지 않습니다.
• 투자 추천·매수/매도 판단을 제공하지 않습니다.
• 상대가격 수준과 시장 신호를 종합 점수·등급으로 합산하지 않습니다.
• 낮은 상대가격을 안전 또는 저위험으로 해석하지 않습니다.
• 제한된 표본으로 단정적 판정을 내리지 않습니다.

소득·전세가율·공급·금리·정책 등도 반영하지 않습니다. 모든 수치는 유사 단지 대비 상대 지표이자 참고자료입니다.